Разрешение ценового кризиса в сфере недвижимости Израиля с помощью TOC

Анонс доклада на Международной конференции TOCICO, 16-19 июля 2017, Берлин

Докладчик: Боаз Ронен (Boaz Ronen, Professor of Technology Management, Tel Aviv University)

Как и многие страны мира, например, США, Нидерланды и Германия, Израиль страдает от растущего пузыря на рынке недвижимости. Стоимость жилья в Израиле удвоилось за последние восемь лет, что вызвало экономические и социальные проблемы в стране. Молодые пары не могут позволить себе купить дом и едва могут его арендовать. Если такая ситуация сохранится, то возникнет огромная проблема на ипотечном рынке, как для покупателей, так и для финансовых учреждений.

Израильское правительство прилагает огромные усилия, направленные на увеличение строительства нового жилья, оно увеличило налоги на инвесторов в недвижимость, чтобы снизить спрос. Исследования показывают, что, несмотря на все эти шаги, около 20% всех покупок делаются в инвестиционных целях. В условиях почти нулевой процентной ставки, частные инвесторы не покупают облигации из-за ожиданий повышения ставки. Инвестирование в ценные бумаги становится гораздо более рискованным, принимая во внимание высокие мультипликаторы. По-видимому, самыми безопасными инвестициями остаются вложения в недвижимость, особенно в квартиры и дома. Такие решения поддерживаются низкими ипотечными ставками. Это приводит к росту цен на недвижимость в Израиле, как и во многих странах по всему миру.

Такая ситуация требует нового подхода, и Теория ограничений предлагает способ решения проблемы. Анализ на основе Дерева текущей реальности показывает четыре корневые проблемы:

1. Нет четкой государственной политики в сфере недвижимости.
2. Неэффективное и непродуктивное строительство нового жилья.
3. Высокая доходность инвестиций в жилую недвижимость.
4. Практическое отсутствие альтернатив инвестициям в жилую недвижимость.

Первая корневая проблема: Нет четкой государственной политики в сфере недвижимости

Используя 7 фокусирующих шагов, мы определили некоторые ограничивающие политики, но главным ограничением является отсутствие доступной земли для строительства жилья. На основе фокусирующих шагов можно создать новую политику: использование ограничения, разгрузка (offloading) и подчинение.

Вторая корневая проблема: Неэффективное и непродуктивное строительство нового жилья

Эта проблема может быть решена с помощью управления проектами по методу критической цепи (CCPM) в процессе строительства (проектирование, нормирование, планирование, строительство и т.д.), которое занимает около 12 лет. Поскольку большей частью земли в Израиле владеет государство, этот процесс очень длительный и бюрократический.

Третья корневая проблема: Высокая доходность инвестиций в жилую недвижимость

Этой проблема может быть решена в основном налоговыми инструментами и интервенциями на рынке ипотечного кредитования.

Четвертая корневая проблема: Практическое отсутствие альтернатив инвестициям в жилую недвижимость

Используя Грозовую тучу (диаграмму разрешения конфликта), мы можем найти взаимовыгодное решение.

Грозовая туча представляет дилемму частного инвестора. С одной стороны, чтобы сделать безопасные и ликвидные инвестиции, он должен инвестировать в ценные бумаги. С другой стороны, чтобы обеспечить стабильность и финансовый левередж, он должен инвестировать в жилую недвижимость.

Мы предлагаем беспроигрышное решение конфликта для частных инвесторов путем выпуска облигаций, имитирующих цену жилья «Real Estate Bond» (облигации, обеспеченные залогом недвижимости).

• Облигации будут эмитироваться государством Израиль.
• Выпуск облигаций составит порядка 2 миллиардов долларов в год (около 20% от общего объема инвестиций).
• Облигации будут имитировать среднюю цену жилья, которая определяется ежемесячно по данным Центрального бюро статистики.
• Облигации будут приносить доход 2% годовых.
• Облигации будут выпущены на израильский фондовый рынок и будут в обращении с первого дня.
• Облигации будут продаваться только частным инвесторам.

Исследование показывает, что 40-50% потенциальных инвесторов рассмотрят возможность покупки этих облигаций в качестве альтернативы покупке квартиры. Поскольку мы не имеем четких данных по кривой спроса, мы предполагаем, что выпуск облигаций позволит снизить спрос на жилье на 10-20%, и будет сопровождаться сокращением цен на жилье на 5-20%.

Анализ показывает, что риск инвесторов эквивалентен покупке реальной квартиры. Что же касается государства, риски застрахованы принадлежащим ему огромным количеством земли.

Выводы

• TOC успешно работает в анализе и решении важной макроэкономической проблемы.
• Мыслительные процессы и 7 фокусирующих шагов ТОС являются очень эффективными инструментами даже в среде финансирования операций с недвижимостью.
• Беспроигрышное решение выпуска обеспеченных жилищных облигаций может разрешить конфликт, который вызывает высокие цены на жилье.

Книга в подарок

Опубликована наша книга «Прорыв. Единственный путь развития бизнеса». Это бизнес-роман о производственном предприятии, столкнувшимся с «потолком» в своем развитии. Для прорыва в развитии руководству и персоналу приходится преодолеть собственные, выстраданные на опыте, но устаревшие убеждения. Читателю предлагается пройти через этот прорыв вместе с героями. Вы увидите трудности такой трансформации, осознаете природу сопротивления изменениям и реальный путь к таким изменениям.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и получите книгу в подарок!

Получить подарок

Читайте, где удобно

  Telegram

  VKontakte

Владимир Речкалов

Редактор сайта TOCPEOPLE.COM. Переводчик материалов по Теории ограничений
Организации: «АРБ-Консалтинг», Академия Теории ограничений
Звоните: +7 (351) 245-03-03
Пишите: info@tocpeople.com